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買賣流程
斡旋金還是要約書？出價前一定要先搞懂這件事
「仲介叫我先付斡旋金，我可以不付嗎？」
重點速記
- 斡旋金與要約書，買方有權二擇一，仲介依規定應主動告知並提供選擇。
- 斡旋金要先付錢；要約書不用付錢，但一樣有法律拘束力，不是「隨便寫寫」。
- 屋主一旦承諾（同意你的價格與條件），契約就成立，這時候反悔就是違約。
- 不管選哪一種，都要看清楚：出價金額、有效期限、附帶條件、違約怎麼算。
兩種方式，差在哪
| 斡旋金 | 要約書 | |
|---|---|---|
| 要不要先付錢 | 要，通常數萬到十幾萬 | 不用 |
| 屋主同意之後 | 斡旋金轉為定金，計入價金 | 契約成立，依約定期限簽約付定 |
| 買方反悔的後果 | 斡旋金（已轉定金）可能被沒收 | 屋主得請求損害賠償，一般以買賣總價 3% 為上限 |
| 屋主不同意 | 斡旋金全額無息返還 | 不生效力，雙方互不相欠 |
| 常見感受 | 有付錢，屋主比較願意談 | 門檻低，但有些屋主覺得沒誠意 |
歐姐提醒重點來了：很多人以為「要約書沒付錢所以可以隨便反悔」，錯。要約書一旦被屋主承諾，契約就成立了，反悔一樣要負賠償責任。差別只在你有沒有先把錢押在那裡。
你的權利：仲介應該告訴你可以二擇一
依主管機關規範，房仲業者在收受買方出價意思表示時，應告知買方得選擇支付斡旋金或使用內政部版要約書，並提供要約書的定型化契約書範本。如果仲介只跟你說「要下斡旋才談得下去」、沒提要約書這個選項，那是不完整的說明。
- 你可以直接問：「我可以用要約書嗎？請給我內政部版本。」
- 要求給你合理的審閱時間，不要在現場被推著當場簽。
- 有付斡旋金的話，一定要拿到收據，並確認保管方式與返還條件寫清楚。
簽之前，這幾項一定要看清楚
- 出價金額與包含範圍這個價錢含不含車位？含不含現況的裝潢、家電、增建？寫進去才算數，口頭說的不算。
- 有效期限通常 3 到 7 天。期限一到沒被承諾就自動失效，斡旋金要退還。期限拉太長對你不利，因為你這段時間被綁住。
- 附帶條件例如「貸款需核准達成交價七成，否則得解除契約」「交屋前屋主須修復漏水」「屋主須遷出戶籍」。這些寫上去才有保障，尤其貸款成數這一條，我一定會建議加。
- 違約條款看清楚買方違約、賣方違約各自怎麼算。要約書的損害賠償上限、斡旋轉定金後的沒收方式，都要事先知道。
- 產權與現況說明出價前就該看過建物登記謄本與不動產說明書，確認有沒有抵押權、查封、增建、凶宅或輻射海砂的揭露。
我會怎麼建議你選
- 這間房子你真的想要、而且已經確認過產權與屋況 → 斡旋金比較有力，屋主會認真看待。
- 還在比較、或想先試水溫看屋主的底線 → 要約書就夠了，錢不用先押出去。
- 屋況還有疑慮、或貸款成數沒把握 → 不管哪一種，一定要把條件寫進附帶條款，不要靠口頭承諾。
- 被催促「現在不下手就沒了」→ 先停下來。真正好的物件不會因為你多花一天確認產權就消失，會消失的通常是話術。
我自己帶客戶出價，習慣是先把不動產說明書和謄本看完、屋況現場確認過、貸款先問過銀行，才進到談價這一步。順序倒過來的話，你等於是在資訊不完整的情況下押錢。
資料來源與延伸查詢
本文為一般性資訊整理，內容依撰寫當時的法令與實務彙整，稅率、免稅額與各項規定可能隨政策調整。實際個案請以財政部、國稅局、內政部等主管機關最新公告為準，重大決策建議併同地政士、會計師或稅務專業人員確認。