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貸款
首購族的貸款與補貼，有哪些可以用？
「第一次買房，有沒有比較優惠的貸款可以申請？」
重點速記
- 首購優惠主要有三塊：政策性優惠貸款、利息補貼、稅費與規費的減免。
- 「首購」的定義各方案不同，有的看名下有無房屋、有的看家庭成員合計，申請前一定要先確認。
- 額度、利率、年限、寬限期會隨政策調整，不要用別人幾年前的經驗當標準。
- 優惠貸款不等於一定核得過，銀行還是會看你的收入、負債比與物件條件。
可以留意的三塊
| 類型 | 內容方向 | 去哪問 |
|---|---|---|
| 政策性優惠購屋貸款 | 由政府提供利息補貼或優惠利率，透過承辦銀行辦理，通常有額度上限、年限與寬限期的規定 | 內政部國土管理署、承辦銀行 |
| 住宅補貼（自購住宅貸款利息補貼） | 每年有受理期間，採評點制排序，名額有限，需符合家庭年所得與資產的門檻 | 內政部住宅補貼專區、各縣市政府 |
| 稅費與規費減免 | 自用住宅用地的土地增值稅優惠稅率、契稅與印花稅的計算基礎、房屋稅與地價稅的自用稅率申請 | 地方稅稽徵機關、地政事務所 |
歐姐提醒這一塊的名稱、額度、利率與受理時間變動很頻繁，我刻意不在這裡寫死數字。你要申請的時候直接跟我說，我幫你查當期的公告版本，或帶你去問承辦銀行。
先確認：你算不算「首購」
這題最多人搞錯。不同方案對首購的認定不一樣，常見的判斷點包括：
- 名下目前有沒有自有住宅（有些看借款人本人，有些看家庭成員合計，包含配偶與未成年子女）。
- 曾經有過但已出售，算不算？各方案規定不同。
- 繼承取得的持分算不算一戶？這點常常卡住申請。
- 所得與資產是否在門檻內（住宅補貼類的方案會查）。
- 購買的物件是否符合規定（自住、非商業使用、坪數或總價限制等）。
跟銀行談的時候要問這幾題
- 成數與利率各是多少優惠方案的額度可能不足以涵蓋你的貸款需求，超過的部分通常回到一般房貸利率。要問「組合起來的實際月付金」，不要只聽最低那一段。
- 是機動利率還是固定多數是機動，央行升息你的月付金就會跟著動。請銀行做升息一碼、兩碼的試算給你看。
- 有沒有寬限期、幾年近年央行選擇性信用管制對名下已有房屋者限縮寬限期，首購相對寬鬆，但各行執行不一，要個別問。
- 綁約與提前清償有沒有綁約年限、提前清償要不要違約金、金額怎麼算。
- 要不要搭配其他業務有些較好的條件會要求開薪轉戶、辦信用卡或買保險。這些成本要一起算進去。
我一律建議送三家以上比較。成數、利率、寬限期這三項通常不會集中在同一家最好，多問一家常常就差幾十萬的利息。
先把自己準備好
- 看屋前先去問過貸款，知道自己大概借得到多少，再去決定看什麼價位的房子。順序不要倒過來。
- 近半年不要有信用卡遲繳、不要動用信用卡預借現金、不要新增信貸，這些都會影響核貸。
- 備齊收入證明：薪轉存摺、扣繳憑單、勞保投保明細。自營或收入不固定的，提早三到六個月開始把金流做得清楚。
- 留足自備款以外的錢：仲介費、代書費、契稅印花稅、規費、裝修、家電、搬家，這些加起來常常是一筆不小的數字。
歐姐提醒算得起「買得起」不夠，要算得起「住得下去」。我會請客戶把每月房貸控制在家庭收入的三分之一附近，剩下的空間留給生活和意外。
本文為一般性資訊整理，內容依撰寫當時的法令與實務彙整，稅率、免稅額與各項規定可能隨政策調整。實際個案請以財政部、國稅局、內政部等主管機關最新公告為準，重大決策建議併同地政士、會計師或稅務專業人員確認。