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買賣流程
自售還是委託仲介？把成本攤開來算
「省下服務費自己賣，划不划算？」
重點速記
- 仲介服務費的上限是成交價 6%，實務上多為賣方 4%、買方 1～2%，可以談。
- 自售省下的是服務費，但要自己承擔定價、議價、過濾看屋者、產權揭露與糾紛風險。
- 自售也一樣要付地政士費用、履保費、刊登費，不是完全零成本。
- 真正該問的不是「能省多少」，是「最後成交價差多少」——差價常常大過服務費。
先說清楚我的立場
我是仲介，這篇你當然可以懷疑我有偏心。所以我把話講在前面：有些情況我會直接跟你說不用找我，自己賣就好。下面兩邊的成本我都列，你自己判斷。
兩條路的成本比較
| 項目 | 委託仲介 | 自售 |
|---|---|---|
| 仲介服務費 | 賣方一般 4%（可談） | 0 |
| 地政士（代書）費 | 要，通常由仲介協助安排 | 要，自己找 |
| 履約保證費 | 要（雙方分攤） | 要（強烈建議還是用） |
| 刊登廣告費 | 含在服務費裡 | 要自己付，且曝光管道有限 |
| 帶看時間 | 仲介處理 | 自己排，含假日與晚上 |
| 定價與議價 | 有行情資料與經驗 | 自己抓，容易偏離 |
| 產權與說明義務 | 仲介與經紀人負責製作不動產說明書 | 仍須據實說明，責任在自己 |
| 糾紛風險 | 有公司與履保機制 | 全部自己承擔 |
自售真正的成本，不在那筆服務費
- 定價偏差：開太高沒人問，掛久了買方會覺得這間有問題；開太低，你省的服務費一下就賠回去。
- 沒有緩衝：買方當面殺價，你要自己回。有第三方在中間，雙方都比較好下台階。
- 過濾不了看屋的人：陌生人進你家，有些是同業探行情，有些根本不具備購買能力。安全與時間都是成本。
- 揭露責任：漏水、凶宅、違建這些如果沒說清楚，交屋後被主張瑕疵，賠的金額可能遠大於服務費。
- 稅務沒人提醒：房地合一稅、重購退稅的時間點，沒算好就是幾十萬起跳。
- 買方的貸款與流程：買方核貸卡住、文件跑不動，你得自己盯。
歐姐提醒我看過最可惜的一種，是自售三個月沒賣掉、最後降價再委託仲介。降的價通常比服務費多，而且掛太久的物件在市場上會被貼標籤。
什麼情況我會說：你自己賣就好
- 買方已經確定，而且是你信得過的人（親友、鄰居、現在的房客）。這種情況你需要的是地政士和履保，不是仲介。
- 你自己就在相關行業，看得懂謄本、抓得準行情、談得了價。
- 物件條件極好又稀缺，市場自己會來找你——但這種物件通常也不缺仲介搶著接。
- 你有時間，而且享受這個過程。有些人是真的喜歡自己處理。
反過來說，如果你人不在中壢、工作忙到沒空帶看、房子有屋況或產權的狀況要處理、或是繼承來的房子有多位持有人要協調——這幾種我建議你找人幫忙，不見得是我。
如果決定委託，怎麼挑
- 看他敢不敢跟你講缺點。只講好話、一直說「一定賣得掉」的，通常是先簽再說。
- 問他這個區域最近成交了什麼、什麼價位。答不出具體案例的，代表他不在這裡跑。
- 服務費是可以談的，但不要只用費率選人。差 0.5% 和差五十萬的成交價，哪個重要？
- 專任約與一般約各有優缺：專任約仲介會投入較多資源，但你被綁住；一般約自由，但可能誰都不認真經營。
- 委託期間不要一次簽太長，三個月是常見的起點，做得好再續。
資料來源與延伸查詢
本文為一般性資訊整理，內容依撰寫當時的法令與實務彙整，稅率、免稅額與各項規定可能隨政策調整。實際個案請以財政部、國稅局、內政部等主管機關最新公告為準，重大決策建議併同地政士、會計師或稅務專業人員確認。