繼承房屋要繳什麼稅、跑哪些流程？

時程：哪些事有期限

歐姐提醒拋棄繼承的 3 個月是從「知悉得繼承之時」起算，而且是要向法院聲請、不是去戶政講一聲就算。如果長輩留下的債務可能大於資產，這一步不能拖。

會碰到哪些稅與費用

• 遺產稅：以被繼承人的全部遺產計算。不動產用公告土地現值與房屋評定現值計價，通常遠低於市價。
• 土地增值稅：繼承不課，但要記得辦「土地增值稅不課徵證明」。
• 契稅：繼承不課。
• 登記規費：以申報地價與房屋評定現值計算的千分比，金額不高。
• 地政士（代書）服務費：依案件複雜度，多繼承人或有債務時會比較高。
• 房屋稅、地價稅：房子登記過來之後由繼承人繼續負擔，記得確認自住稅率有沒有重新申請。

要準備的文件

• 被繼承人的除戶戶籍謄本、死亡證明書。
• 全體繼承人的戶籍謄本、印鑑證明、印鑑章、身分證影本。
• 被繼承人所有不動產的土地與建物登記謄本、最近一期房屋稅單與地價稅單。
• 被繼承人的金融機構存款、股票、保單等財產資料（國稅局可申請「金融遺產」一站式查詢）。
• 被繼承人的債務證明（房貸餘額證明、信用貸款等），這些可以列為扣除額。
• 有遺囑或分割協議書的話一併備妥。

如果繼承人不只一位，實務上最花時間的不是文件，是「大家要怎麼分」。建議在跑流程之前先把分割方式談出共識：是分持分共有、由一人取得再補償其他人、還是直接賣掉分錢。這三種走法後面的稅與手續都不一樣。

最容易被忽略的一段：以後想賣的時候

繼承當下沒課到什麼稅，很多人就放心了。但如果這間房子未來會出售，有兩件事一定要先知道。

• 取得成本：房地合一新制下，繼承取得的房地是以「繼承時的房屋評定現值及公告土地現值，按消費者物價指數調整後」作為成本。這個數字通常遠低於市價，所以賣出時算出來的課稅所得會很高。
• 持有期間：可以合併計算被繼承人持有的年數。長輩持有二十年、你繼承後兩年賣掉，適用的是超過 10 年那一檔的 15%，不是 45%。這條非常關鍵，卻常常被漏掉。
• 新舊制：被繼承人如果是 2015/12/31 以前取得的房地，繼承後出售是否適用舊制有函釋規範，這一段一定要向國稅局或地政士確認，判斷錯誤金額差很大。

要留還是要賣？

沒有標準答案，但我會請你先回答三題：

• 有沒有人要住？沒有人住又不出租，房屋稅、地價稅、管理費、修繕會一直流出去。
• 繼承人幾個人？持分共有的房子只要一個人不點頭就處分不掉，時間拖越久越難談。
• 房子的狀況撐不撐得住？老屋的管線、防水、結構如果已經要大修，留著就是一筆要花的錢。這部分我看得出來，可以陪你去現場評。